Jakie grunty komercyjne są najbardziej poszukiwane na rynku 2024–2025? Mini-raport branżowy

W obliczu dynamicznych zmian gospodarczych i technologicznych, zapotrzebowanie na określone typy gruntów komercyjnych ewoluuje. Rok 2024 i perspektywa roku 2025 wyznaczają nowe trendy, na które inwestorzy, deweloperzy i przedsiębiorcy powinni zwracać uwagę, planując swoje działania na rynku nieruchomości komercyjnych.

Grunty inwestycyjne – co dziś znaczy „atrakcyjne”?

Grunty komercyjne to tereny przeznaczone pod działalność gospodarczą – od handlu i usług, przez przemysł, aż po logistykę czy rekreację. Ich przydatność zależy od wielu czynników: lokalizacji, dostępności mediów, zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz kondycji otoczenia biznesowego.

Obecnie rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce cechuje się rosnącą selektywnością – nie wystarczy, by działka była duża czy dobrze skomunikowana. Liczy się konkretne dostosowanie do potrzeb nowoczesnych modeli biznesowych oraz umiejętność reagowania na trendy, takie jak automatyzacja, zrównoważony rozwój i transformacja cyfrowa.

Najbardziej pożądane lokalizacje – miasta regionalne na fali

Nie tylko Warszawa – rola miast drugiego rzędu

Jeszcze kilka lat temu dominowały inwestycje w największych aglomeracjach – przede wszystkim w Warszawie. Dziś jednak rosnące ceny oraz ograniczona dostępność gruntów w stolicy przenoszą zainteresowanie inwestorów do tzw. miast drugiego rzędu. Są to m.in.:

• Wrocław
• Poznań
• Gdańsk i Trójmiasto
• Katowice i aglomeracja śląska
• Kraków

Miasta te oferują nie tylko korzystniejszy stosunek ceny do potencjału komercyjnego, ale także rozwijającą się infrastrukturę i wykwalifikowaną kadrę.

Bliskość hubów transportowych i granic

Na znaczeniu zyskują również grunty położone w pobliżu dróg ekspresowych, autostrad oraz granic kraju – szczególnie z Niemcami i Czechami. Takie lokalizacje przyciągają operatorów logistycznych i producentów szukających optymalizacji łańcuchów dostaw.

Dobrze rokujące są zatem tereny wzdłuż autostrady A4 (Wrocław–Katowice–Kraków) oraz na trasie S3 i A2 w kierunku zachodnim.

Typy gruntów komercyjnych z największym potencjałem

1. Grunty pod logistykę i magazyny

Rosnący e-commerce, potrzeba skrócenia łańcuchów dostaw oraz boom na usługi dostaw w 24 godziny sprawiają, że działki pod hale magazynowe i centra dystrybucyjne są obecnie jednymi z najbardziej rozchwytywanych typów gruntów komercyjnych.

Czego szukają inwestorzy?

• Dostęp do dróg ekspresowych i autostrad
• Możliwość uzyskania zgody na wysoką zabudowę (najlepiej powyżej 12 m)
• Dobre parametry nośności gruntu
• Brak kolizji z ochroną przyrody czy infrastrukturą wodną

Dodatkowo, nieruchomości położone w zasięgu 1 godziny jazdy od dużych miast mają największe szanse na szybkie zagospodarowanie.

2. Działki pod parki przemysłowe

Zainteresowanie produkcją na lokalnym rynku – zamiast importowania wszystkiego z Azji – powoduje systematyczny wzrost popytu na grunty przemysłowe. Tu najważniejsze są:

• Uzbrojenie terenu (dostęp do prądu – najlepiej średniego/dużego napięcia, gazu, wody, kanalizacji)
• Możliwość dostosowania parametrów działki do przepisów środowiskowych
• Bliskość kolei lub terminali przeładunkowych
• Potencjale zachęty lokalne (np. tereny objęte statusem Specjalnej Strefy Ekonomicznej)

W 2024 roku widać szczególne zainteresowanie działkami umożliwiającymi budowę zakładów produkcyjnych z możliwością rozbudowy lub adaptacji do automatyzacji.

3. Tereny pod funkcje usługowe

Choć rynek handlu stacjonarnego przechodzi transformację, to lokale usługowe i detale handlowe nadal są potrzebne – szczególnie w lokalizacjach z małym nasyceniem konkurencją. Grunty komercyjne pod zabudowę usługową cieszą się powodzeniem m.in. w:

• dynamicznie rozwijających się dzielnicach dużych miast
• miastach średniej wielkości, w których wzrasta liczba mieszkańców i dostępność nowych osiedli
• rejonach turystycznych z dużym napływem sezonowym

Liczy się dostępność miejsc parkingowych, ekspozycja od głównych ciągów komunikacyjnych oraz zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego.

Grunty mixed-use i potencjał wielofunkcyjności

Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również grunty, które umożliwiają realizację projektów wielofunkcyjnych – tzw. mixed-use. Deweloperzy i inwestorzy doceniają potencjał w działkach pozwalających na połączenie funkcji mieszkaniowej, handlowej i usługowej na jednym obszarze.

To szczególnie ważne w miejscach:

• dobrze skomunikowanych z centrum i dzielnicami biurowymi
• z planowaną nową infrastrukturą (np. linie tramwajowe, tunele, parki miejskie)
• w rewitalizowanych dzielnicach poprzemysłowych

Taki typ inwestycji doskonale wpisuje się w trendy urbanistyczne, które promują miasta 15-minutowe – czyli takie, w których większość potrzebnych usług jest w zasięgu krótkiego spaceru.

Zielone grunty i zrównoważony rozwój

Na rynku coraz większego znaczenia nabierają kwestie związane z ekologią i zrównoważonym rozwojem. Coraz częściej inwestorzy pytają nie tylko o dostęp do mediów, ale też:

• Możliwość wykorzystywania OZE (często wymagana jest ekspozycja działki umożliwiająca montaż instalacji PV)
• Bliskość terenów zielonych lub ochrona istniejącej fauny i flory
• Zgodność z lokalnymi planami dotyczącymi neutralności klimatycznej

Deweloperzy, którzy chcą realizować certyfikowane projekty (np. LEED, BREEAM), potrzebują gruntów, które pozwalają na wprowadzenie nowoczesnych ekologicznych rozwiązań, takich jak retencja wód, energooszczędne systemy grzewcze czy recykling odpadów technologicznych.

Nowe kierunki: tereny pod data center i energetykę

Zmiany na rynku technologii wpływają również na popyt na nowe typy gruntów. Tereny pod centra przetwarzania danych (data centers) i infrastrukturę energetyczną (np. farmy słoneczne, magazyny energii) zyskują na wartości.

Szczególnie pożądane są działki:

• z dostępem do stabilnego źródła zasilania (lub z możliwością jego budowy)
• dobrze skomunikowane, ale o ograniczonym natężeniu pobliskiego ruchu
• z odpowiednim oddaleniem od zabudowań mieszkalnych (ważne ze względu na hałas, potrzeby chłodzenia, bezpieczeństwo informacyjne)

To trend, który będzie rozwijać się w kolejnych latach – tym bardziej, że Polska staje się jednym z potencjalnych hubów technologicznych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Jakie cechy działki decydują o jej atrakcyjności w 2024 roku?

Nie każda działka nadaje się na inwestycję – nawet jeśli znajduje się w popularnym regionie. Kluczowe czynniki zwiększające potencjał inwestycyjny to:

• Status prawny – uregulowany stan własności, brak sporów sądowych, jasny tytuł własności
• MPZP lub WZ – dostępność i korzystne zapisy miejscowego planu zagospodarowania albo warunków zabudowy
• Uzbrojenie terenu – dostęp do sieci energetycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wodociągowej
• Dostępność komunikacyjna – bliskość drogi publicznej, możliwość budowy zjazdu, dobre połączenia autobusowe/kolejowe
• Ekspozycja i ukształtowanie terenu – niskie koszty przygotowania inwestycji, brak zagrożeń zalewowych, osuwisk czy kolizji z zabytkami

Działki spełniające powyższe warunki są szybciej kupowane, ich wartość szybciej rośnie i łatwiej pozyskać na nie finansowanie.

Co dalej? Trendy, które warto obserwować

Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, jaka działka komercyjna będzie „najlepsza” – odpowiedź zależy od strategii inwestycyjnej, potrzeb branży i lokalnego rynku. Warto jednak mieć na uwadze kilka trendów, które z dużym prawdopodobieństwem będą kształtować decyzje zakupowe w 2024 i 2025 roku:

• Bliskość infrastruktury kolejowej – rosnące znaczenie transportu szynowego w logistyce
• Zmienność planów miejscowych – większa elastyczność władz lokalnych może otwierać nowe możliwości
• Cyfryzacja planowania przestrzennego – coraz łatwiejszy dostęp on-line do danych o działkach
• Presja społeczna na ekologiczne inwestycje – również w obszarach komercyjnych

Obserwowanie tych zmian i dopasowanie do nich swoich działań inwestycyjnych może być kluczem do zyskownego i długoterminowego sukcesu w branży nieruchomości komercyjnych.