Które branże są „odporne na kryzys”? Analiza struktury najmu 2020–2024

W ostatnich latach rynek komercyjny doświadczył zmian wywołanych kryzysami – od pandemii COVID-19 po inflację i niestabilność gospodarczą. Te wyzwania nie dotknęły jednak wszystkich firm w równym stopniu. Zmiany w strukturze najmu powierzchni komercyjnej w latach 2020–2024 pokazują wyraźnie: niektóre branże okazały się bardziej odporne na zawirowania ekonomiczne niż inne.

Co oznacza „odporność na kryzys” w kontekście najmu?

W kontekście rynku nieruchomości komercyjnych, branże odporne na kryzys to te, które niezależnie od sytuacji gospodarczej utrzymują stabilny popyt na powierzchnię do wynajęcia — biurową, handlową, magazynową lub inną. Odporność ta przejawia się w:

• niewielkiej liczbie rezygnacji z najmu,
• przedłużaniu umów najmu na dłuższe okresy,
• decyzjach o ekspansji w trudnych czasach,
• stałym lub wręcz rosnącym poziomie zapotrzebowania na nową przestrzeń.

Choć żadna branża nie jest całkowicie niewrażliwa na kryzysy, niektóre wyróżniają się zdolnością adaptacji i utrzymywania działalności bez konieczności redukcji przestrzeni.

Główne trendy w strukturze najmu 2020–2024

W latach 2020–2024 rynek wynajmu powierzchni komercyjnej ewoluował pod wpływem kilku istotnych zjawisk:

• Praca zdalna a biura – wiele firm ograniczyło powierzchnię biurową, co szczególnie dotknęło tradycyjny sektor usług korporacyjnych.
• Boom e-commerce – zakupy online wpłynęły na wzrost zapotrzebowania na powierzchnie logistyczne, magazyny i centra dystrybucyjne.
• Powrót do bliskości klienta – niektóre firmy handlowe zaczęły stawiać na mniejsze, lokalne punkty sprzedaży w miejsce obiektów wielkopowierzchniowych.
• Sektor medyczny i zdrowotny – zwiększone potrzeby zdrowotne populacji sprawiły, że placówki medyczne i firmy farmaceutyczne kontynuowały wynajmowanie przestrzeni.
• Przemiany w gastronomii – zmiana sposobu funkcjonowania restauracji (na przykład wzrost delivery i dark kitchens) wpłynęła na strukturę najmu w tym obszarze.

Te zmiany spowodowały wyraźne przetasowania w strukturze najemców. Niektóre sektory wycofały się, inne – rozwinęły skrzydła.

Branże odporne na kryzys — szczegółowa analiza

Sektor logistyczny i e-commerce

To zdecydowany lider odporności na kryzysy ostatnich lat. Wzrost znaczenia handlu internetowego od 2020 roku doprowadził do dynamicznych inwestycji w infrastrukturę logistyczną.

Dlaczego ten sektor radzi sobie tak dobrze?

• Zmiana nawyków zakupowych klientów (coraz większe zakupy online).
• Wzrost zapotrzebowania na szybkie dostawy – firmy budują sieci magazynów bliżej klientów.
• Długoterminowe umowy najmu – najemcy często podpisują umowy na 5–10 lat z możliwością rozbudowy powierzchni.

Operatorzy e-commerce oraz firmy kurierskie pozostają w czołówce najemców powierzchni magazynowych i centrów dystrybucyjnych. Co istotne, ich obecność często stanowi silnik napędowy lokalnych rynków poza wielkimi aglomeracjami.

Branża medyczna i zdrowotna

Placówki ochrony zdrowia, przychodnie, kliniki specjalistyczne, sieci aptek, diagnostyka laboratoryjna – wszystkie te podmioty nie tylko utrzymały swoją obecność, ale wręcz ją zwiększyły.

Dlaczego?

• Rosnąca liczba pacjentów i potrzeba opieki zdrowotnej w dobie pandemii i starzejącego się społeczeństwa.
• Wysoka rentowność podmiotów prywatnych, co przekłada się na zdolność do długoterminowego najmu.
• Stabilność finansowania (często prywatne ubezpieczenia lub płatności gotówkowe), co zapewnia płynność.

Co więcej, wiele firm medycznych inwestowało w nowe gabinety w lokalizacjach bliżej pacjenta, np. w centrach dzielnic, galeriach handlowych czy na nowoczesnych osiedlach mieszkaniowych.

Branża spożywcza i sieci convenience

Sklepy spożywcze, punkty typu convenience (szybkie zakupy), piekarnie, cukiernie czy delikatesy – to segment, który nie tylko przetrwał, ale w niektórych lokalizacjach wzrósł.

Czynniki stabilności tej branży to:

• Nieprzerwane zapotrzebowanie na produkty codziennego użytku.
• Możliwość szybkiej adaptacji do dostaw online i pickup pointów.
• Wzrost znaczenia lokalnych sklepów blisko domu w czasie ograniczeń mobilności.

Widzimy też rozdrobnienie tej kategorii – rozwijają się zarówno duże sieci, jak i mniejsze, lokalne koncepty, co wpływa pozytywnie na poziom najmu.

Usługi podstawowe (apteki, pralnie, salony fryzjerskie)

Choć ten sektor wydawał się narażony na spadki w czasie lockdownów, szybko się odbudował. Napędzany codziennymi potrzebami i lokalnym zasięgiem, utrzymał wysoką stabilność w zakresie najmu.

Do czynników odporności należy zaliczyć:

• Niskie wymagania powierzchniowe – łatwa adaptacja lokali.
• Bliskość klienta – działalność skupia się w osiedlach mieszkaniowych.
• Powtarzalność popytu – klientów wracający cyklicznie.

Ten sektor często współtworzy funkcję „parterów usługowych” w nowoczesnych osiedlach, co czyni go atrakcyjnym najemcą dla deweloperów.

Sektory bardziej podatne na kryzys

Aby zrozumieć siłę odpornych branż, warto dla kontrastu przyjrzeć się tym, które nie poradziły sobie najlepiej.

Sektor biurowy

Choć biura nie zniknęły, zmniejszenie powierzchni oraz zmiana modelu pracy (hybrydowa/zdalna) wpłynęła negatywnie na popyt.

• Wysokie wskaźniki pustostanów w niektórych miastach.
• Przesunięcie w stronę elastycznych rozwiązań (coworki, hot desking).
• Skracanie długości umów najmu.

Mniejsze powierzchnie i niepewność co do dalszej ewolucji modelu pracy pozostają wyzwaniem długoterminowym.

Gastronomia i sektor HoReCa

Restauracje, kawiarnie i bary mocno ucierpiały w czasie pandemii. Choć wiele lokali odzyskało klientów, część nigdy się nie otworzyła ponownie.

Główne problemy:

• Uzależnienie od wysokiego ruchu klientów.
• Rosnące koszty – energii, produktów, pracy.
• Zmniejszone zaufanie inwestorów i wynajmujących.

Niektóre restauracje przeszły transformację – np. otwierając kuchnie wyłącznie pod dowozy – ale to nie zawsze rozwiązuje problem kosztów najmu klasycznych lokalizacji.

Tradycyjny handel (odzież, AGD, meble)

Choć niewielkie sklepy odzieżowe, sklepy RTV/AGD lub meblowe nadal funkcjonują, zauważalny jest ich spadek liczebny.

• Przenoszenie sprzedaży do internetu.
• Wysokie wymagania lokalowe, których nie pokrywają obecne przychody.
• Spadek spontanicznych zakupów w galeriach handlowych.

Ten segment najmu staje się coraz bardziej selektywny, a inwestorzy skrupulatniej analizują przyszłych najemców.

Jak rozpoznać branże odporne na kolejne kryzysy?

Choć nie sposób jednoznacznie przewidzieć kolejny kryzys, analizując dane z ostatnich lat można wyciągnąć kilka praktycznych wniosków. Odporne na wahania są zazwyczaj:

1. Branże o niskiej elastyczności popytu – ludzie nie rezygnują z zakupów spożywczych ani wizyt u lekarza.
2. Sektory z lokalnym zasięgiem i regularnym ruchem klientów – punkty usługowe przyciągają klientów niezależnie od ogólnych trendów.
3. Branże wspierane przez technologię – np. e-commerce oparty na data science i automatyzacji.
4. Działalność powiązana z logistyką i magazynowaniem – jako bezpośredni beneficjent cyfryzacji sprzedaży.

Dodatkowym atutem często okazuje się możliwość szybkiego skalowania lub zmniejszania wynajmowanej powierzchni, co pozwala firmom reagować elastycznie na zmiany.

Wnioski dla wynajmujących i inwestorów

Dla właścicieli nieruchomości komercyjnych analiza struktury najmu i odporności poszczególnych branż to nie tylko informacja rynkowa – to narzędzie do podejmowania efektywnych decyzji. Oto kilka kluczowych wskazówek:

• Dywersyfikuj portfel najemców – połączenie różnych, odpornych na kryzysy sektorów to bezpieczna strategia.
• Szukaj najemców z długoterminowym modelem biznesowym – np. placówki zdrowotne, logistyka, sklepy spożywcze.
• Bądź elastyczny w aranżacjach lokalowych – możliwość łatwej adaptacji zwiększa atrakcyjność oferty.
• Zwracaj uwagę na lokalizację – bliskość klienta końcowego sprzyja najemcom usługowym i handlowym.

W czasach niepewności głównym źródłem wartości staje się stabilność. Inwestycje w nieruchomości komercyjne również powinny opierać się na silnych, sprawdzonych fundamentach — czyli najemcach reprezentujących branże odporne na kryzysy.