Retail a dane – jak wygląda cyfryzacja najmu i odwiedzalności na tle Europy?

Digitalizacja staje się dziś jednym z najważniejszych narzędzi w rozwoju branży retail. Zbieranie danych o odwiedzalności, analizowanie zachowań klientów i cyfrowe zarządzanie najmem to tylko niektóre z obszarów, które zmieniają oblicze handlu. Ale czy Polska nadąża za cyfrową transformacją europejskich sieci handlowych? Sprawdźmy, jak wygląda cyfryzacja najmu i pomiarów odwiedzalności w Polsce na tle innych krajów Europy.

Rosnące znaczenie danych w handlu detalicznym

Współczesna branża retail opiera się na danych. Coraz więcej firm dostrzega, że dane o klientach, ścieżkach ich ruchu w sklepie, odwiedzalności oraz efektywności najmu mogą znacząco poprawić wyniki operacyjne, zwiększyć konwersję i zoptymalizować koszty.

Dlaczego dane są kluczowe w zarządzaniu najmem?

Tradycyjne podejście do najmu polegało głównie na analizie powierzchni i lokalizacji. Dziś to nie wystarcza. Właściciele obiektów handlowych oraz najemcy analizują:

• Zmieniającą się liczbę odwiedzających – tydzień do tygodnia, miesiąc do miesiąca.
• Czas spędzany w danym punkcie – jako miernik potencjalnego zaangażowania klienta.
• Korelacje zakupowe – czyli jakie sklepy odwiedza klient w jednym ciągu.
• Konwersję ruchu w sprzedaż – kluczowy wskaźnik efektywności najmu.

Te informacje pozwalają lepiej dopasować ofertę, zmieniać ekspozycje, a nawet negocjować stawki czynszu oparte o realną odwiedzalność.

Polska a cyfrowa rewolucja w retailu

Polska branża retail przeszła w ostatniej dekadzie intensywny rozwój. Obiekty handlowe modernizują się, a sieci detaliczne wdrażają coraz więcej technologii. Jednak czy cyfryzacja procesu najmu i monitorowania odwiedzalności idzie w parze z liderami europejskimi?

Jak radzimy sobie w cyfryzacji najmu?

Na tle Europy Zachodniej, Polska znajduje się w fazie intensywnego nadrabiania zaległości. Wciąż sporo umów najmu zawieranych jest w oparciu o tradycyjne parametry i dokumenty. Coraz więcej firm jednak digitalizuje te procesy poprzez:

• elektroniczne podpisywanie umów,
• systemy CRM do obsługi relacji z najemcami,
• platformy umożliwiające zarządzanie lokalami w czasie rzeczywistym,
• analitykę opartą na danych historycznych i aktualnych.

W krajach takich jak Niemcy, Francja czy kraje skandynawskie podobne rozwiązania funkcjonują już standardowo. Polska szybko zmniejsza ten dystans, zwłaszcza w dużych centrach handlowych i w sieciach międzynarodowych.

Pomiar odwiedzalności – jaką rolę odgrywa dziś?

Odwiedzalność stała się walutą nowoczesnego retailu. Wiedza o liczbie klientów realnie przechodzących przez centrum handlowe czy pojedynczy sklep jest niezbędna do planowania marketingu, promocji czy… opłat czynszowych.

W Polsce coraz popularniejsze stają się systemy:

• korzystające z danych Wi-Fi klientów,
• pracujące w oparciu o analizę wideo i obrazu,
• bazujące na technologii beacon czy IoT.

Te rozwiązania pozwalają poznać nie tylko ilość odwiedzających, ale też ich zachowania – jak długo przebywają w określonych strefach, jak często wracają czy w jakich godzinach jest największy ruch.

Czy dane zmieniają reguły gry w negocjacjach najmu?

W przeszłości umowy najmu były dość sztywne, a wysokość czynszu ustalana na podstawie szacunkowej wartości lokalizacji. Dziś, szczególnie w Europie Zachodniej, coraz popularniejsze są modele czynszu zależne od wyników – np.:

• czynsz bazowy + procent od obrotu, jeśli przekroczony zostanie określony próg,
• elastyczne modele najmu, gdzie czynsz zmienia się w zależności od odwiedzalności miejsca,
• premie za wzrost liczby odwiedzających, które skłaniają właścicieli obiektów do aktywnego wspierania ruchu.

W Polsce taki model zaczyna się pojawiać, szczególnie w dużych aglomeracjach, ale pozostaje niszowy. Przyczyną bywa niedostateczna jakość lub dostępność danych. Jednak trend jest wyraźny – najbliższe lata będą należeć do "danych jako narzędzia negocjacyjnego".

Jak Europa wykorzystuje technologię w zarządzaniu powierzchniami handlowymi?

Rynki Europy Zachodniej od lat inwestują w cyfrowe technologie retailowe. Lotniska, galerie handlowe, a nawet niewielkie pasaże korzystają z systemów analitycznych i inteligentnego zarządzania przestrzenią.

Przykłady rozwiązań z Zachodu

• Cyfrowe mapy ruchu klientów – pozwalające na analizę tzw. „ciepłych punktów” w centrach handlowych.
• Zarządzanie energią na podstawie obecności klientów – przyczyniające się do oszczędności i ekologii.
• Systemy predykcyjne – pomagające przygotować się na większy ruch np. w okolicach świąt, wyprzedaży czy wydarzeń lokalnych.
• Zintegrowane platformy najmu i zarządzania obiektem, gdzie jeden interfejs obsługuje umowy, analizy, statystyki i raportowanie.

Warto zauważyć, że część tych narzędzi powoli wchodzi także do Polski, szczególnie w obiektach należących do międzynarodowych grup inwestycyjnych.

Główne różnice między Europą Wschodnią a Zachodnią

Chociaż różnice się zmniejszają, wciąż można zauważyć kilka kluczowych obszarów, w których kraje Europy Zachodniej wyprzedzają Europę Środkowo-Wschodnią:

1. Dostęp do jednolitych, scentralizowanych danych – na Zachodzie standardem jest integracja danych z różnych źródeł w jednym systemie.
2. Większe wykorzystanie AI i predykcji – co pozwala szybciej reagować na zmiany w odwiedzalności czy preferencjach klientów.
3. Większa elastyczność modeli biznesowych – cyfrowe rozwiązania pozwalają szybciej modyfikować warunki najmu, np. w czasie kryzysów lub wahań rynkowych.
4. Lepsze przygotowanie kadry menedżerskiej – w krajach rozwiniętych większy nacisk kładzie się na kompetencje cyfrowe pracowników retailu.

W Polsce również te zmiany się dokonują, ale często szybciej w dużych miastach niż w mniejszych ośrodkach.

Od czego zacząć cyfryzację najmu i pomiarów odwiedzalności?

Dla właścicieli obiektów, zarządców nieruchomości i sieci handlowych cyfryzacja to proces, który warto przejść krok po kroku. Jeśli zastanawiasz się, jak zacząć – oto kilka wskazówek:

1. Zainwestuj w podstawowe systemy pomiarowe – np. liczniki klientów, monitoring Wi-Fi, proste dane o konwersji.
2. Zbierz dane historyczne – i zacznij je analizować w prostych zestawieniach tygodniowych i miesięcznych.
3. Połącz dane z całą strukturą najmu – warto wiedzieć, które lokale generują największy ruch vs. sprzedaż.
4. Edukuj zespół – bez kultury pracy z danymi nawet najlepszy system nie przyniesie efektu.
5. Eksperymentuj z nowymi modelami najmu – bazując na zgromadzonych informacjach testuj np. warianty czynszu uzależnionego od wyników.

Warto pamiętać, że transformacja cyfrowa nie musi być kosztowna od samego początku – nieraz wystarczy dobrze zaplanowany, mały krok, by zacząć widzieć realne efekty.

Cyfryzacja jako fundament przyszłości retailu

Europejski rynek retail nieuchronnie zmierza w kierunku pełnej integracji danych z procesami najmu i zarządzania odwiedzalnością. Tam, gdzie w grę wchodzą duże pieniądze, komunikacja z klientem i szybka odpowiedź na trendy – dane są już nie dodatkiem, lecz fundamentem.

Polska branża handlowa zmierza w tym samym kierunku. Choć jesteśmy wciąż w fazie przejściowej, widać ogromną wolę i gotowość do zmian. Z każdym rokiem rośnie liczba firm korzystających z analityki odwiedzalności oraz zarządzających najmem w modelu cyfrowym.

W perspektywie 3–5 lat prawdopodobnie zobaczymy wyrównanie poziomu cyfryzacji w regionie CEE z tym obserwowanym na Zachodzie. Kluczowe będą nie tylko technologie, ale umiejętność wyciągania z danych praktycznych wniosków – bo to one stanowią dziś największą przewagę konkurencyjną w handlu detalicznym.